奧康鞋城：工業(yè)與商業(yè)用地難分

    一個再大型的企業(yè)，如果僅僅用于自己生產(chǎn)，需要修建多大的廠房？有必要這么大面積嗎？他們的眼光，會不會是部分看中了土地升值的空間…… 　　溫州人借門面租金獲利 　　今日之中國，工業(yè)企業(yè)流行造城。  　　璧山縣近郊的“中國西部鞋都”正在拔地而起。 　　9月9日，晴朗的天空下，幾座新修成的建筑散射著灼人的光芒，這里就是奧康集團(tuán)與璧山縣政府聯(lián)合打造的現(xiàn)代鞋業(yè)工業(yè)城。 　　這座新興工業(yè)園，位于通往璧山的高速公路旁，整齊劃一的工業(yè)園建筑，在周圍農(nóng)舍的映襯之下，顯得格外醒目。  　　璧山縣國土資源局官員介紹時稱，該縣鞋業(yè)發(fā)展歷史悠久，具備相當(dāng)?shù)男瑯I(yè)制造加工基礎(chǔ)，但長期以來，由于當(dāng)?shù)匦瑯I(yè)發(fā)展一直處于家庭作坊的運(yùn)作模式，使鞋業(yè)無法得到長足的發(fā)展，甚至造成了安全等方面的眾多問題和隱患，因此為整合資源，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在市政府重視之下，璧山縣政府與奧康集團(tuán)簽訂協(xié)議，共同建設(shè)鞋業(yè)特色工業(yè)園區(qū)。  　　該項目總占地面積2600畝，奧康集團(tuán)對外宣稱總投資規(guī)模為10億元，分兩期建設(shè)，預(yù)計4--5年建成。一期工業(yè)建設(shè)937畝，于2003年9月全面啟動建設(shè)，至2005年1月9日，西南鞋材交易中心、重慶奧康生產(chǎn)基地，金都鞋業(yè)孵化區(qū)等主體工程全面投入使用。  　　所有的企業(yè)都在造飛機(jī)？ 　　其實(shí)，工業(yè)企業(yè)造城運(yùn)動并非奧康的專利。通過日常新聞的了解，很容易看到某大型工業(yè)企業(yè)又在開辟新城的消息。對于“強(qiáng)壯”的工業(yè)巨頭們的運(yùn)動，社會各界褒貶不一。  　　褒自不消多說，城市化發(fā)展幾年間都是人們倡導(dǎo)的主題，深圳取消農(nóng)業(yè)局，擺脫“農(nóng)業(yè)”困擾就曾一度成為佳話廣為傳播，而后來者更以“農(nóng)業(yè)大省、農(nóng)業(yè)大縣”而內(nèi)慚，因此由工業(yè)企業(yè)投資打造的新型城市受到歡迎便不再奇怪。  　　當(dāng)然，對于這種局面更多的經(jīng)濟(jì)界人士是提出質(zhì)疑：“這些企業(yè)是否以工業(yè)立項為由暗中圈地？”  　　在采訪奧康集團(tuán)之前，一位業(yè)界人士在閑談中告訴記者：“其實(shí)這種操作模式很簡單，有些企業(yè)的目的，就是想通過工業(yè)項目為借口從政府手中取得土地，之后他們會在這塊土地上進(jìn)行建設(shè)，當(dāng)然也會在這個地塊上建設(shè)一塊屬于自己的廠房，但大多數(shù)的土地建設(shè)之后，都拿來出售。實(shí)際手段，和早期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的二道販子手法類似，只是他們投資更大，收益更多。你能夠想象，一個再大型的企業(yè)，如果僅僅用于自己生產(chǎn)，需要修建多大的廠房？有必要這么大面積嗎？他們的用意，當(dāng)然還是看中了土地的價值，因?yàn)槎鄶?shù)土地建設(shè)之后，事實(shí)上是賣給了別人�！�  　　換句話來說，這位業(yè)界人士的看法只代表局部，很難說所有的工業(yè)企業(yè)用地都出于此目的。如果需要引用實(shí)證，那么美國波音飛機(jī)制造公司的廠房就相當(dāng)于一個小城市。只是這不足以解除業(yè)界的疑問，因?yàn)樵谥袊�，在重慶，有多少企業(yè)在造飛機(jī)？他們的疑問提出的非常直接：一個企業(yè)如果僅僅用于自己生產(chǎn)，需要多大面積的廠房？  　　但奧康的情況并非業(yè)界所說類型，據(jù)璧山縣土地整治儲備中心官員介紹，中國西部鞋都是由縣政府與奧康聯(lián)手開發(fā)，其實(shí)質(zhì)含義是政府引進(jìn)資金，用于工業(yè)區(qū)建設(shè)，因此，奧康集團(tuán)在其中扮演的角色是合作伙伴，而非單一主體的經(jīng)營開發(fā)。  　　用地性質(zhì)嚴(yán)格劃分 　　可能是業(yè)界的說法帶有極強(qiáng)的說服力，所以即便到了璧山，看到了西部鞋都的控規(guī)圖，依然不能解除心頭的疑問，但事實(shí)一一擺在面前，奧康集團(tuán)的所為，根本無法使業(yè)界的質(zhì)疑找到對應(yīng)的現(xiàn)象。  　　按照業(yè)界的懷疑，通常工業(yè)企業(yè)圈地的方式，都是以工業(yè)用地立項獲得。這種做法很容易理解，目前重慶市工業(yè)劃撥用地與商業(yè)出讓用地的土地價格相差懸殊，通過工業(yè)用地立項取得的土地，幾乎可以稱之為低成本高收益的典范。  　　但奧康集團(tuán)開發(fā)建設(shè)西部鞋都的用地，釘是釘鉚是鉚，每一個項目用地都清清楚楚。璧山縣國土房管局官員介紹說，“這里的用地管理相當(dāng)嚴(yán)格，商業(yè)用地必須經(jīng)過掛牌招標(biāo)拍賣，倘若企業(yè)將工業(yè)用地用于建設(shè)住宅、商業(yè)門面等非工業(yè)設(shè)施，我們會立刻收回，再進(jìn)行掛牌招標(biāo)。即使是他僅僅在廠房后面為了給職工蓋一個宿舍，那也屬于商業(yè)用地，會被收回進(jìn)行掛牌拍賣。”  　　西部鞋都的總體規(guī)劃中，近60%的土地屬于工業(yè)用地，近40%的土地屬于商業(yè)用地。這個規(guī)劃圖，在西部鞋都最顯眼的十字路口可以一目了然地看到——奧康把總規(guī)圖作成了一個近十幾個平方大的廣告牌。在這塊廣告牌上，一期和二期建設(shè)內(nèi)容及占地大小，用地性質(zhì)都標(biāo)示得一清二楚。  　　在奧康置業(yè)有限公司商務(wù)部副經(jīng)理何忠英的介紹下，記者了解了整個規(guī)劃意圖，在其中，商業(yè)用地總占地面積約為450畝，這其中，一期的鞋材交易中心占地150畝，二期住宅區(qū)占地約300畝。其余的總面積中尚余部分住宅用地，何忠英介紹說：“另外有部分農(nóng)業(yè)人口安置住宅，也被劃進(jìn)了工業(yè)園�！�  　　她告訴記者，之所以存在部分商業(yè)用地，是因?yàn)檎麄�工業(yè)園包括了諸多功能，其中就需要有鞋材交易和物流中心等為工業(yè)配套的體系。  　　這些土地是否就真的是以商業(yè)用地取得呢？  　　答案是肯定的。在跨進(jìn)奧康置業(yè)大門之前，記者走訪了鞋材交易市場的經(jīng)營戶，從他們那里得知，這一市場的門面或買或租，購買價格約11950元/平方米，面積從60到100平方米不等，租賃價格為8000--30000元/年不等，購買合同上，土地使用一欄赫然注明為“商業(yè)用地”，土地性質(zhì)為“出讓”。  　　工業(yè)城不能是死城 　　業(yè)界質(zhì)疑的理由一一遭到事實(shí)的打擊，使記者不由懷疑這種質(zhì)疑是否有所根據(jù)了。  　　業(yè)界懷疑最多的，就是“工業(yè)園內(nèi)為什么建設(shè)商用門面和住宅？”  　　這個疑問，何忠英及另一業(yè)內(nèi)人士的解釋大致雷同：“工業(yè)園需要配套�！焙茈y想象，一個工業(yè)園內(nèi)全部都是廠房，白天熱火朝天的工業(yè)園，隨著下班鐘聲的響起，短時間內(nèi)變成一個人煙稀少的“死城”。  　　西部鞋都的未來預(yù)期中這樣寫道：“建成后的‘中國西部鞋都’可容納近100家鞋業(yè)配套生產(chǎn)企業(yè)和近100家鞋材經(jīng)營廠商，直接為社會解決就業(yè)人員3--4萬人，年產(chǎn)皮鞋可達(dá)1億雙左右，年銷售額將超過100億元，為國家創(chuàng)造利稅可達(dá)2--3億元�！�  　　這個簡介最終沒有脫離“皮鞋制造”的中心。  　　事實(shí)上，記者也在工業(yè)園參觀了奧康集團(tuán)下屬鞋廠的生產(chǎn)情況。據(jù)介紹，該鞋廠設(shè)計月產(chǎn)量為24萬雙左右，總計四條生產(chǎn)線，目前已經(jīng)投入生產(chǎn)的生產(chǎn)線兩條。“產(chǎn)量的大小，和工人熟練程度及市場定單的情況相一致。主要是因?yàn)檫@邊流水線生產(chǎn)的熟練工人太少，所以生產(chǎn)量始終跟不上去，現(xiàn)在每天生產(chǎn)皮鞋大約為3000雙左右�！�  　　熟練工人少，必然需要培訓(xùn)，所以何忠英在此之前就表示，配套中還要建設(shè)一個培訓(xùn)中心。園區(qū)離璧山縣城行車距離不遠(yuǎn)，但走路卻很不方便，盡管專門開通了一趟工交線路，但可以想象，大批的企業(yè)人員午飯是需要就地解決的，所以“還要建一個餐廳�！薄�…  　　很容易理解，只要有人的地方，配套就一步不能遠(yuǎn)離，所以工業(yè)園進(jìn)行配套建設(shè)都在情理之中。只是，何忠英也沒法說清楚，二期的住宅用地上，會是什么樣的住宅。  　　熱炒交易中心門面價格 　　奧康集團(tuán)實(shí)力雄厚，再加之中國西部鞋都屬于重慶市19個特色工業(yè)園區(qū)中的啟動項目之一，正在與成都另一個鞋城角逐“中國西部鞋都”的稱號，因此奧康在這一項目上傾注了大量資金。總投資10億，對于任何一個企業(yè)而言都不是個小數(shù)字。  　　而第一期工程才投入使用，因此奧康在一期建設(shè)中收回多少投資難以得到答案。但顯然西部鞋材交易中心的經(jīng)營戶中，不乏因炒作門面賺了一筆的人。  　　在鞋材交易中心購買門面的商戶，多數(shù)來自溫州等地，他們早期在此地住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營鞋材，在交易中心建成后搬遷而來。而另一些本地經(jīng)營戶，由于之前經(jīng)營的門面多數(shù)是自己買地修建，大量資金被抽走，所以搬遷之后，反而沒有資金購買門面，只能采取租賃方式繼續(xù)經(jīng)營。  　　前文已經(jīng)提及交易中心門面銷售價格為11950元/平方米左右，租賃價格為8000元/年左右。整個交易中心400多個門面全部銷售一空，即使以最低數(shù)據(jù)統(tǒng)計，奧康在交易中心上收回的資金數(shù)目，大約為4800萬元左右。相比之下，門面的購買者中，獲利比例高的也不乏其人。一位租賃門面的經(jīng)營戶告訴記者：“溫州人買下門面之后，很快把租賃價格炒了上來，盡管按照門面大小和位置價格有所差異，但最高炒到了3萬元/年，可見溫州人會做生意�！�  　　此外，工業(yè)園單獨(dú)開辟了孵化園，用于扶持中小型皮鞋制造企業(yè)的發(fā)展。記者在奧康鞋廠的對面就看到了一個鞋廠的廠房，其占地面積約為奧康鞋廠的近三分之一左右，而在這方面，奧康給出的數(shù)據(jù)為：“引進(jìn)制鞋和配套企業(yè)27家，引進(jìn)并投入建設(shè)資金近3億元�！薄�—一期才完工不久，奧康集團(tuán)總投資的一半已經(jīng)引進(jìn)來了。