香港波鞋街風(fēng)波背后的損失補(bǔ)償

    在將物業(yè)視為私有產(chǎn)權(quán)的香港，近期也因旺角洗衣街的重建而出現(xiàn)拆遷沖突，而這一案例很有可能對(duì)《物權(quán)法》通過(guò)后的中國(guó)內(nèi)地商業(yè)區(qū)改造領(lǐng)域?qū)⒚媾R的問(wèn)題有所警示。

　　住戶與租戶利益分歧

　　今年3月，香港特區(qū)市區(qū)重建局(下稱“市建局”)表示，將清拆重建旺角洗衣街(又名波鞋街)，局方并提議興建一座約3萬(wàn)平方英尺的“運(yùn)動(dòng)城”商場(chǎng)，專門(mén)售賣波鞋及運(yùn)動(dòng)服飾，但遭到不少波鞋街商戶反對(duì)，認(rèn)為應(yīng)繼續(xù)以街鋪形式經(jīng)營(yíng)，保留波鞋街的特色。

　　考慮到波鞋街地鋪賠償金額高昂，市建局過(guò)去曾研究以“復(fù)修”代替“重建”，但最終因技術(shù)上難以“拆上保下”，維持重建決定。整個(gè)重建項(xiàng)目涉及170個(gè)業(yè)權(quán)，其中由于香港經(jīng)濟(jì)景氣，2006年鋪?zhàn)馍仙�，光是收�?gòu)商鋪的租金，每平方英尺就預(yù)計(jì)要達(dá)2萬(wàn)~5萬(wàn)港元，市建局預(yù)計(jì)整個(gè)重建計(jì)劃要虧損億3億至9億港元。

　　但為了照顧一批樓下商鋪的利益，市建局在計(jì)劃開(kāi)始前召開(kāi)了集思會(huì)研究如何優(yōu)化重建計(jì)劃，以及提出為商務(wù)另外覓地重新開(kāi)張營(yíng)業(yè)的建議。

　　然而，這一計(jì)劃卻面臨樓上住戶的集體贊同以及樓下街鋪的集體反對(duì)，形成了鮮明的兩派態(tài)度。在市建局的審議重建討論會(huì)議開(kāi)始后，洗衣街的住戶代表和商戶代表分別在大廈外示威。住戶代表指樓宇有50年樓齡，結(jié)構(gòu)已有問(wèn)題，老人家上落亦十分困難，希望市建局能于月底前落實(shí)重建計(jì)劃。

　　而商戶代表則表示應(yīng)復(fù)修大廈而非重建，以保留波鞋街特色。商戶代表認(rèn)為會(huì)議定下重建的大前提，令他們沒(méi)有發(fā)言的空間。不排除采取法律行動(dòng)，尋求司法復(fù)核。商戶組成的“K28波鞋街關(guān)注組”并一再重申，堅(jiān)持不會(huì)接受覓地重置波鞋街建議及賠償方案。

　　業(yè)主及租戶權(quán)益均需支持

　　根據(jù)香港地區(qū)的收回土地條例，被拆遷人包括業(yè)主和租戶，都可以獲得相應(yīng)賠償。其中包括：一、收回土地房屋補(bǔ)償(根據(jù)收回土地當(dāng)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算)。

　　二、地役權(quán)及臨時(shí)占用權(quán)補(bǔ)償(因終止地役權(quán)的補(bǔ)償按收回土地時(shí)的地役權(quán)價(jià)值補(bǔ)償，臨時(shí)占用權(quán)補(bǔ)償按占用期間的公開(kāi)市值租金計(jì)算)。

　　三、商業(yè)損失補(bǔ)償(因收地而導(dǎo)致商號(hào)結(jié)束營(yíng)業(yè)或須從收回物業(yè)遷往別處經(jīng)營(yíng)帶來(lái)暫時(shí)或永久的營(yíng)業(yè)損失的補(bǔ)償；被迫變賣固定設(shè)備、裝置、機(jī)器及存貨的損失之補(bǔ)償；遷往別處所涉及的開(kāi)支以及發(fā)放給受影響雇員的遣散費(fèi)的補(bǔ)償；應(yīng)付或減低封路影響而須支付的開(kāi)支補(bǔ)償?shù)?。

　　四、特惠津貼。特惠津貼發(fā)放給擁有法律權(quán)利獲補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主或租戶，即合法住宅用戶，其中租戶可獲待“搬遷津貼”補(bǔ)償。

　　香港波鞋街是一個(gè)自發(fā)形成的特色商業(yè)街區(qū)，正如廣州六運(yùn)小區(qū)、建設(shè)六馬路等特色商業(yè)街一樣，是由特色相近的商戶及購(gòu)物人流自發(fā)聚集所形成。而六運(yùn)小區(qū)目前也是廣州“住宅禁商”大限下，業(yè)主與租戶權(quán)益分歧最為嚴(yán)重也最為明顯的一個(gè)商業(yè)區(qū)。

　　波鞋街的最終重建結(jié)果，以及六運(yùn)小區(qū)的最終處理方案，可以互為借鑒，探索出內(nèi)地如何有效解決業(yè)主與租戶利益之間得到協(xié)調(diào)這一傳統(tǒng)難題。

　　尤其在《物權(quán)法》出臺(tái)后，租戶也開(kāi)始像業(yè)主一樣擁有了對(duì)物業(yè)的損失補(bǔ)償權(quán)利，而且《物權(quán)法》出臺(tái)后北京率先刪除了《房屋租賃管理?xiàng)l例中》“住宅禁商”的字眼，這些變化都將對(duì)目前存在的大中城市住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的未來(lái)去向產(chǎn)生重大影響。