SOHO中國土儲重質(zhì)不重量

　　三方面維持業(yè)務增長
　　
　　剛于10月8日在香港上市的SOHO中國（HK0410），曾因公司土地儲備較少而受到市場質(zhì)疑。但該公司主席潘石屹強調(diào)，SOHO中國看重的是土儲的質(zhì)量及公司獨有的商業(yè)模式，“要維持業(yè)務高增長，第一要有適當?shù)耐恋貎�備，第二是擁有品牌，第三是正確的商業(yè)模式。”
　　
　　過去幾年SOHO中國所形成的商業(yè)模式，就是在最好的地段，主打商業(yè)地產(chǎn)，在物業(yè)出售之后，再替業(yè)主出租、管理，并形成家喻戶曉的品牌，“只要看到那些中小企業(yè)的快速成長，就可以看到中國經(jīng)濟充滿活力。”潘石屹說。
　　
　　毛利率達57%
　　
　　他說，在中國有五萬家地產(chǎn)公司，百分之九十九純做住宅，而SOHO中國與它們并不相同，“中國在城市化的過程中，消費者有居住、購物、社交、健身等綜合需求，單純的住宅并不能滿足消費者的各種需求。在摸索市場需求的過程，SOHO中國漸漸確定了主打商業(yè)地產(chǎn)的模式�！�
　　
　　潘石屹說，“現(xiàn)在看來，這樣回報最好。”以去年為例，集團的毛利率達57%。他指“北京、上海的房地產(chǎn)銷售各占全國的十分之一，若以商業(yè)地產(chǎn)來計，比重就更高�！彼�以，SOHO中國目前還是集中精力，主攻北京商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　該公司總裁張欣近期也表示類似看法。她說，SOHO中國上市募集資金仍將主要用于北京地產(chǎn)項目，但如果有其他好的機會亦不會放棄，“我們的戰(zhàn)略沒有變，會繼續(xù)聚焦于北京中心地段，以及中央商務區(qū)（CBD）的商業(yè)地產(chǎn)�！�
　　
　　續(xù)拓北京中心地段
　　
　　她認為，北京的商業(yè)地產(chǎn)仍是最吸引人的，因為利潤很高，大批中產(chǎn)階層很愿意在北京中心地區(qū)投資地產(chǎn)。例如，“山西煤老板等愈來愈富裕的中國人，就看中北京中心區(qū)域地產(chǎn)的高回報率�！�
　　
　　 SOHO中國上市后的第一筆交易，就是收購北京兩個項目。SOHO中國最近公布，以10.3億元收購光華路SOHO2的全部權(quán)益，這個商業(yè)及零售項目明年底開始預售，2010年落成；至于SOHO北京公館收購價為14.1億元，將改裝為高檔住宅公寓，料今年底或明年初開始預售。
　　
　　潘石屹說，現(xiàn)有土儲足夠5年開發(fā)之用，但他們從不爭當“地王”。他說，“有地產(chǎn)商大規(guī)模圈地，一拿就是幾平方公里，這會讓決策層很尷尬，那是跟政府過不去。圈地而不開發(fā)，兩年后政府會無償收回的，那時候的風險就很大�！彼�坦言，盲目囤地而破產(chǎn)的公司并不鮮見，故拿地取態(tài)應當“理性”和有“紀律性”。

　　 SOHO中國的項目主要在北京市中心地帶，他強調(diào)“如果圈地而不去發(fā)展，那是很擾民的，你根本不可能這樣做�！盨OHO中國在北京CBD核心地帶共計開發(fā)面積超過155萬平方米，現(xiàn)正在開發(fā)三里屯SOHO是該公司到目前為止開發(fā)金額最大的綜合項目。
　　
　　前門項目 冀年內(nèi)注資
　　
　　 SOHO中國董事長潘石屹近日表示，天安門南（前門）改造項目正加快施工，整個項目進度正在加快。故前門地塊權(quán)益會爭取在今年內(nèi)注入上市公司。
　　
　　步行街明年五月前完成
　　
　　潘石屹說：“全長845米的步行街項目工程日期非常緊逼，要在明年5月1日之前完成，商業(yè)步行街屆時將啟用，因北京奧運明年八月開幕�！�
　　
　　潘石屹說，為保持前門傳統(tǒng)特色，會有幾十家“中華老字號”商戶進入步行街。他說，“會在全國1600家老字號當中，精選幾十家。目前已招攬了50%的商戶。”
　　
　　由潘石屹持有的內(nèi)地注冊公司北京丹石，已于今年3月收購前門改造項目四成九股權(quán)，另外五成一股權(quán)由北京政府轄下項目公司持有。該項目涉及33塊，總規(guī)劃面積16.5萬平方米，可銷售建筑面積14萬平方米，目前已投入的實際發(fā)展成本為35.75億元（人民幣，下同）。該部分權(quán)益在獲得政府審批后，預期今年底之前可注入SOHO中國。
　　
　　至于前門項目涉及的另11塊零散的地塊，將在稍候通過招標、拍賣取得，但目前尚未公布招標具體時間。這11幅地塊總規(guī)劃面積為19.5萬平方米，預期可銷售面積12萬平方米。
　　
　　潘石屹早前表示，由于這11幅地塊都是零星分散在前門項目的大地塊之中，處于對前門大街統(tǒng)一規(guī)劃及文物保證等方面的考慮，這11幅地塊也會優(yōu)先考慮由SOHO中國一并開發(fā)及經(jīng)營。
　　
　　 “沙士”曾阻上市夢
　　
　　 SOHO中國終于圓了來港上市的夢想，掌門人潘石屹、張欣夫婦成為地產(chǎn)界及資本市場的明星。其實，SOHO中國在02年就提出，計劃在美國及香港同時上市，但最終未能如愿。
　　
　　 PE低于10倍不考慮
　　
　　說起這段經(jīng)歷，潘石屹說，當時沒成功主要因為“沙士”�；叵氘斈�，潘石屹說：“整個香港都沒人氣了，好像天快塌下來。我是北京來的，人家連人都不見，還怎樣談上市？”當時海外資本市場給的市盈率只有5倍、8倍，于是他決定，“10倍以下就干脆別考慮了。”
　　
　　潘石屹說，“回過頭來看，我們當時拿給投資銀行的利潤指標，后來證明都是超標的。可投行當時很懷疑，認為我們做不到，實際上03年我們銷售非常好�！币跃频晷问浇�(jīng)營的項目——長城腳下的公社，也在這一年獲威尼斯國際建筑獎，為公司帶來更大的知名度。
　　
　　潘石屹最看重的是品牌，他說“改革初期，中國幾乎人人都知道金利來領帶、皮爾卡丹西服，以為那就是最好的品牌，但他們沒有創(chuàng)新，慢慢就被人遺忘�！�