從5.12地震看房地產(chǎn)震后余生

    5.12汶川地震救災(zāi)工作正在持續(xù)進(jìn)行，關(guān)于災(zāi)害對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的影響也將逐漸展現(xiàn)。相對(duì)南方雪災(zāi)，5.12地震對(duì)中國(guó)的影響將是全方位、長(zhǎng)時(shí)間的。此次地震對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的沖擊可以說(shuō)是最直接最明顯的。從短期看，下半年樓市將會(huì)有怎樣的變化？從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)會(huì)有哪些結(jié)構(gòu)性的變遷，行業(yè)會(huì)引發(fā)哪些調(diào)整？政府又該如何解決？這些都是業(yè)界人士亟需面對(duì)的重大課題，我在此提出部分思考，以供各界同仁探討和決策參考。

    買房人迷失了看樓的雙眼

    5.12地震對(duì)震區(qū)中心的房子幾乎是毀滅性的打擊。滿目蒼痍的廢墟顯露出房子的脆弱，地震災(zāi)害保險(xiǎn)的缺失令業(yè)主損失慘重，物業(yè)在地震中變得一文不值！由此引發(fā)自住客投資客置業(yè)價(jià)值觀的改變，房子不再是安全的居所，不再是一生的追求目標(biāo)，不再是最穩(wěn)健的投資。購(gòu)買者在關(guān)心使用年限、交通狀況、配套設(shè)施、物業(yè)價(jià)格之外，更加注重房子本身的建筑用料，社區(qū)密度，防震系數(shù)等實(shí)在數(shù)據(jù)。在震前建設(shè)的房子在八級(jí)地震面前似乎顯得蒼白無(wú)力，置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向未來(lái)可能出現(xiàn)品質(zhì)更高、抗震更強(qiáng)的物業(yè)。至此，因震前不景氣的樓市，讓投資性消費(fèi)、投機(jī)性消費(fèi)、超前消費(fèi)、恐慌性消費(fèi)幾乎消失，僅剩下的最后一個(gè)剛性需求，也大大的削弱了。

    房貸成為雙腳邁不過(guò)的門檻

    由于中國(guó)大部分購(gòu)房者仍然依靠房貸，地震引發(fā)的房屋損失，單單依靠借貸者承擔(dān)會(huì)引發(fā)輿論的不平，即使現(xiàn)在六大銀行達(dá)成共識(shí)，有意延長(zhǎng)貸款還款期限，并在利息方面給予不同的優(yōu)惠，但大部分災(zāi)民仍然難以承受。而銀行業(yè)協(xié)會(huì)向銀監(jiān)會(huì)核銷的數(shù)額也會(huì)有所限制。銀行在地震中的損失難以避免，大量壞賬還是要自家消化。因此，在可以預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)貸款將會(huì)更為謹(jǐn)慎與保守，規(guī)避來(lái)自開(kāi)發(fā)商、置業(yè)者的雙向風(fēng)險(xiǎn)，提高對(duì)房屋的質(zhì)量審核，加重對(duì)按揭貸款置業(yè)者的資格審核，提高房地產(chǎn)貸款門檻。由此房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方對(duì)資金需求的瓶頸效應(yīng)更為明顯，對(duì)目前下滑的樓市無(wú)疑是雪上加霜。

    政府左手打小右手扶大

    據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，截至5月19日21時(shí)，汶川八級(jí)地震倒塌房屋536.25萬(wàn)間，損壞房屋2142.66萬(wàn)間。截止至5月21日16時(shí)，死亡41353人，失蹤32666人，受傷274683人。有人說(shuō)，地震震不死人，房屋倒塌壓死人。2003年日本仙臺(tái)發(fā)生7級(jí)強(qiáng)震卻未造成房屋倒塌和人員死亡，這是一個(gè)很好的例證。這和日本建筑嚴(yán)格執(zhí)行烈度9度的抗震標(biāo)準(zhǔn)是息息相關(guān)的。震后災(zāi)區(qū)的央企建筑評(píng)估工作已經(jīng)展開(kāi)，國(guó)家已經(jīng)通令嚴(yán)懲豆 腐渣工程，下一步，對(duì)于商業(yè)性(全球品牌網(wǎng))房地產(chǎn)的嚴(yán)查也在意料之中，政府將借機(jī)健全行業(yè)法規(guī)法制，其一將建立更具公信力和透明度的評(píng)估機(jī)制，其二將提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)準(zhǔn)入門檻，其三將采取相應(yīng)的措施淘汰不合格的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，而重點(diǎn)輔助優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，令整個(gè)行業(yè)走向良性有序的競(jìng)爭(zhēng)格局。

    開(kāi)發(fā)商挺起品牌的脊梁骨

    地震一方面考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的過(guò)去，一方面也為將來(lái)提供契機(jī)。面對(duì)特大災(zāi)難，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)緊急召開(kāi)應(yīng)對(duì)會(huì)議，捐款捐物，赴川救援，展現(xiàn)了靈活的應(yīng)變能力和良好的行業(yè)形象。但是，被慣罵的房地產(chǎn)行業(yè)就此贏得了美好聲譽(yù)嗎？遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有。隨著對(duì)災(zāi)后建筑問(wèn)責(zé)、保險(xiǎn)問(wèn)責(zé)、銀行問(wèn)責(zé)等問(wèn)題的鋪開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量、安全評(píng)估、抗震能力等細(xì)節(jié)將一一問(wèn)究，房子將被撕開(kāi)外面華麗的包裝，敞開(kāi)接收民眾的檢閱，對(duì)于產(chǎn)品的真材實(shí)料提出了新的要求。另一個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)商的信任將成為購(gòu)房因素中的重要砝碼，房地產(chǎn)品牌對(duì)銷售的助推作用也日益加重，品牌建設(shè)任重道遠(yuǎn)。