鞋業(yè)市場地產(chǎn)開發(fā)切忌“一賣了之”

　【中國鞋網(wǎng)-行業(yè)新聞】正要想讓一個走上良性發(fā)展的未來之路，投資商或者地產(chǎn)商的態(tài)度和能力將起到十分關(guān)鍵的作用。商業(yè)地產(chǎn)從來都不僅是一伙人借了一筆錢，拿到一塊地，然后在那里建造一個大的建筑物，并且用租戶把它全部填滿就可以了。一個鞋業(yè)市場的的開發(fā)，取決于誰更懂得商業(yè)、誰更懂得市場想要什么，更要知道這個市場背后所依托的是什么。

　　當(dāng)房地產(chǎn)項目在國內(nèi)開始屢屢受挫的時候，商業(yè)地產(chǎn)項目卻正在如火如荼中攻城略地，成為地產(chǎn)圈最熱的轉(zhuǎn)型方向，近幾年，不斷有以市場為核心項目的商業(yè)地產(chǎn)上馬開建、招商，但是鞋業(yè)市場作為商業(yè)地產(chǎn)項目中比較特殊的一類，項目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡單。

　　在操作商業(yè)地產(chǎn)項目時，很多開發(fā)商都把套現(xiàn)放在了首位，急于收回資金用來還銀行的貸款和各種工程款，所以這些開發(fā)商只是把項目一賣了之。然而從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，此后的招商、開業(yè)和經(jīng)營管理才是工作的重頭。

　　鞋業(yè)店鋪開發(fā)不可“一賣了之”

　　在商業(yè)地產(chǎn)一片熱火朝天之時，有專業(yè)人士告誡開發(fā)商，要慎入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域：現(xiàn)在是千軍萬馬搞商業(yè)地產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，總體上還是供大于求，是一個競爭非常激烈的市場。而這個激烈競爭的背后，其實反映出來的還是資金的難題。在資金問題的壓力下，很多國內(nèi)以鞋業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)項目中頻頻出現(xiàn)“一賣了之”現(xiàn)象也就不奇怪了。

　　針對鞋業(yè)市場中存在的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象，專家表示，從開發(fā)商角度講，項目建成并順利銷售實現(xiàn)回款是投資盈利的關(guān)鍵，如果當(dāng)?shù)氐馁徺I力較強，通過大量的包裝宣傳可實現(xiàn)項目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業(yè)地產(chǎn)項目往往后期在管理上投入會比較小，加上‘養(yǎng)商’的時間會比較長，在項目經(jīng)營方面可能就會出現(xiàn)亂招商、亂經(jīng)營的現(xiàn)象。從經(jīng)營者的角度講，購買或者租賃是滿足經(jīng)營場所的條件，經(jīng)營者看重的是項目的整體規(guī)劃和經(jīng)營定位是否和項目所處的地點周邊環(huán)境相符。如果判斷不準(zhǔn)確、盲目跟風(fēng)或者短期投機的比例較大，項目經(jīng)營也必然會出現(xiàn)問題。”

　　因此，以鞋業(yè)市場為代表的的專業(yè)市場建設(shè)目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專業(yè)市場在建設(shè)過程中過于強調(diào)短期利益，使得專業(yè)市場涌現(xiàn)出了許多惡性競爭現(xiàn)象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢必造成專業(yè)市場項目的無序競爭。鞋業(yè)市場的經(jīng)營者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場之間也應(yīng)該以此為核心開展聯(lián)動合作，整體提高區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場品牌的影響力和競爭力。

　　同時，業(yè)界也呼吁相關(guān)部門制定一些綱領(lǐng)性文件來規(guī)范、引導(dǎo)并實現(xiàn)專業(yè)市場的升級轉(zhuǎn)型，著力規(guī)范整個專業(yè)市場的秩序，實現(xiàn)從無序到有序的跨越，提高行業(yè)的整體準(zhǔn)入門檻，從而在根本上杜絕鞋業(yè)市場項目中屢屢出現(xiàn)的“只賣不管、只生不養(yǎng)”的現(xiàn)象。

　　規(guī)劃與調(diào)研是立項之本

　　事實上，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的千軍萬馬，的確都面臨著如何“養(yǎng)商”等這些經(jīng)營層面的難題和挑戰(zhàn)。現(xiàn)在的局面是商業(yè)地產(chǎn)項目多，而商業(yè)資源少，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項目都面臨著招商難的問題。某地產(chǎn)商告訴記者，現(xiàn)在招商難度越來越大，一些商戶在談判時不僅要求第一年租金全免，3年內(nèi)租金優(yōu)惠，還要送裝修才肯進(jìn)駐。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的一份研究報告則稱，商業(yè)地產(chǎn)看起來很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長、人才短缺、運營困難等諸多挑戰(zhàn)。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍需理性選擇，慎重進(jìn)入。

　　作為一個完善的、具有良好發(fā)展?jié)摿Φ男瑯I(yè)市場應(yīng)該具備以下幾點：在市場選址方面，需要選擇適合專業(yè)市場的發(fā)展的區(qū)域，所選地理位置需具備擁有一定的消費群體支撐和產(chǎn)業(yè)支撐;在經(jīng)營項目方面，本區(qū)域的市場之間應(yīng)注意差異化經(jīng)營，要避免同質(zhì)化競爭帶來的消極影響;在招商方面，市場場內(nèi)經(jīng)營商戶必須具有競爭優(yōu)勢和品牌支撐力度，市場在招商方面要有一定的準(zhǔn)入門檻，不能為了填滿市場盲目招商，以至于最后市場內(nèi)商家魚龍混雜;在市場管理方面，優(yōu)秀的管理服務(wù)團(tuán)隊和經(jīng)營理念是維系市場長期健康發(fā)展的有力保障。

　　其實，在中國，從來不缺大型的鞋業(yè)市場，而鞋業(yè)市場不僅僅為商戶提供批發(fā)場地,重要的是要幫助商戶提升盈利能力,幫助商家拓展鞋業(yè)市場供應(yīng)鏈。但是作為一個鞋業(yè)市場，更應(yīng)該做到與時俱進(jìn)，打造自己的核心軟實力。另一方面又將創(chuàng)新的運營規(guī)劃融入經(jīng)營理念，從而助推了廣州鞋業(yè)商圈的升級改造，為行業(yè)樹立了現(xiàn)代化、國際化的專業(yè)市場標(biāo)準(zhǔn)，成為專業(yè)市場中的標(biāo)桿。從市場運用的角度來說，這也是保證一個鞋業(yè)市場在規(guī)劃、調(diào)研、建設(shè)、招商之后保持持續(xù)發(fā)展動力的另一個重要因素。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，準(zhǔn)確定位是經(jīng)營的基礎(chǔ)，從業(yè)態(tài)定位到品類定位，從商戶群體定位到消費者客群定位，從大環(huán)境到小細(xì)節(jié)都要考慮。定位不準(zhǔn)就會導(dǎo)致人氣不旺，面臨著經(jīng)營難、招商難的問題。

　　鞋業(yè)市場需強大依托

　　鞋業(yè)市場的成功運營除了要有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊運作以外，要想長期發(fā)展就離不開當(dāng)?shù)氐男瑯I(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　在精于鞋業(yè)市場管理運作卜曉強來看，產(chǎn)業(yè)的依托只是一個鞋業(yè)市場的一個方面，區(qū)域特色、相關(guān)主管機構(gòu)的因勢利導(dǎo)也是其中不可或缺的可依托因素。

　　比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優(yōu)勢，同時，在具備良好專業(yè)市場運營的要素基礎(chǔ)上有政府的強大支撐，有相關(guān)主管部門的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一引導(dǎo)，這在無形中提高了鞋業(yè)市場的準(zhǔn)入門檻，讓市場得以有序、健康地發(fā)展。

　　在很多從事鞋業(yè)市場的人士看來，專業(yè)市場的形成和發(fā)展，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)并不是其必要條件，市場首先是商品交易和貨物流通的場所，交通和物流發(fā)達(dá)程度才是決定其能否做大做強的關(guān)鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的鞋業(yè)市場是在火車站周邊發(fā)展起來的，株洲也不例外，但株洲還有一條關(guān)鍵因素就是市場群有一個統(tǒng)一的管理方來管理，政府通過管委會來協(xié)調(diào)各市場之間的問題，營造了一個良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，避免了各自為政的現(xiàn)象和因此產(chǎn)生的盲目發(fā)展和資源浪費等問題的出現(xiàn)。

　　毋庸諱言，商業(yè)地產(chǎn)項目的供應(yīng)量過大，競爭非常激烈，加上商業(yè)功能的重復(fù)、業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，是現(xiàn)在很多市場紅火開業(yè)卻經(jīng)營慘淡的重要原因。市場必須對定位做重新調(diào)整，留得住商戶，吸引來客戶。在調(diào)整市場過程中，錯位經(jīng)營、資源互補也是商家最應(yīng)注重的問題。但從商業(yè)地產(chǎn)項目的角度來講，商家應(yīng)更多地關(guān)注其商業(yè)地產(chǎn)項目價值的發(fā)展。(中國鞋網(wǎng)-最權(quán)威最專業(yè)的鞋業(yè)資訊中心)