樓市進(jìn)入大營銷時(shí)代

    先講個(gè)故事：一家以經(jīng)營面包為主的面包房，當(dāng)有一天面粉忽然緊缺，面粉的價(jià)格已逐漸逼近市面上正在出售的面包價(jià)格時(shí)，面包房要想生存有兩條路可供選擇：要么抬高面包售價(jià)，要么聘請(qǐng)優(yōu)秀的甜點(diǎn)師通過更創(chuàng)新的概念、更精良的工藝，做出更與眾不同的面包甚至是蛋糕，從而維持面包房的可持續(xù)發(fā)展。

　　土地與房子的關(guān)系類似于“面粉與面包”的關(guān)系，同樣，當(dāng)土地價(jià)格的一再飆升，面對(duì)貴乎稀有卻賴以生存土地，開發(fā)商勢(shì)必要通過與產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)秀的代理、設(shè)計(jì)、景觀、建造、物業(yè)、金融等公司的緊密合作，不斷提升物業(yè)的品質(zhì)，從而獲得更持久的市場(chǎng)份額……

　　上海樓市轉(zhuǎn)入上升通道 三環(huán)呈現(xiàn)不同“樓市表情”

　　供應(yīng)量持續(xù)萎縮、成交量激增成為今年上半年商品住宅市場(chǎng)的新格局。

　　具體來看，2005年3月，樓市進(jìn)入調(diào)整期，此后一年市場(chǎng)持續(xù)盤整，與新增供應(yīng)集中放量形成鮮明對(duì)比的是成交量的萎縮，以及成交均價(jià)向下調(diào)整；直到2006年3月，自住需求在壓抑了一年時(shí)間后開始逐步釋放，從而帶動(dòng)了市場(chǎng)的回暖，新增供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場(chǎng)成交量有所上升，成交均價(jià)穩(wěn)中有升；進(jìn)入2007年，市場(chǎng)繼續(xù)保持升溫的態(tài)勢(shì)，上半年全市商品住宅共計(jì)新增供應(yīng)614.34萬平方米，共計(jì)成交1048.64萬平方米，新增供應(yīng)量創(chuàng)新低的同時(shí)，成交量也達(dá)到自2005年宏觀調(diào)控以來的最高點(diǎn)，與此同時(shí)，上半年上海樓市平均成交價(jià)格也已突破萬元大關(guān)。

　　與此同時(shí)，上海樓市三環(huán)也呈現(xiàn)出不同“表情”：內(nèi)環(huán)內(nèi)“蛋糕”就這么大，可供分享的部分已越來越少，其土地的稀缺性決定了其價(jià)格的高開高走，對(duì)于買家而言，不需要時(shí)間換空間，看中了心儀的房子就需要及時(shí)出手；對(duì)于內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)樓盤來說，隨著各項(xiàng)配套的跟進(jìn)和完善，從中長(zhǎng)期看存在上升空間，而由于目前中環(huán)區(qū)域供應(yīng)新盤數(shù)量較多，處于時(shí)間換空間階段，買家可供選擇余地大，下半年買家可以在多選、多比較中考慮出手；而對(duì)于外環(huán)及以外的樓盤來說，由于供應(yīng)量充足，且大量70/90小戶型產(chǎn)品會(huì)陸續(xù)上市，買家可以從容選購。

　　“絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)”&“全面競(jìng)爭(zhēng)”

　　房產(chǎn)代理進(jìn)入“大營銷”時(shí)代

　　市場(chǎng)在轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本規(guī)則也隨之變化，開發(fā)商的利潤結(jié)構(gòu)重心點(diǎn)正在發(fā)生轉(zhuǎn)移。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(P)由兩方面構(gòu)成：一是由土地(P1)價(jià)值決定，一是由土地之上的物業(yè)品質(zhì)決定(P2)。在新形勢(shì)下，依靠土地升值賺錢的歷史即將過去，對(duì)開發(fā)商來說，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展將存在于物業(yè)和產(chǎn)品本身的價(jià)值中。

　　不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然導(dǎo)致代理行業(yè)進(jìn)行又一輪更嚴(yán)格的洗牌：一些處在求生存階段的企業(yè)，將公司的發(fā)展重心放在鎖定擅長(zhǎng)的物業(yè)類型或服務(wù)領(lǐng)域，著力提供差異化產(chǎn)品與服務(wù)，并深入周邊的二線城市，分據(jù)市場(chǎng)；而處于求發(fā)展階段的代理企業(yè)，將重點(diǎn)鞏固已占據(jù)的市場(chǎng)陣地與份額，謀求更具廣度與深度的全國布局，并與開發(fā)商和代理業(yè)同行進(jìn)行戰(zhàn)略意義上的合作。

　　在新形勢(shì)和新規(guī)則下，代理業(yè)也進(jìn)入了“大營銷時(shí)代”：即對(duì)于代理公司來說，此前銷售是重要甚至唯一的環(huán)節(jié)，而如今，代理公司則要融入象景觀設(shè)計(jì)、施工單位、物業(yè)管理等房產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在團(tuán)隊(duì)的整合與合作中謀求發(fā)展。在"大營銷時(shí)代"，開發(fā)商對(duì)營銷代理服務(wù)的需求越來越高，代理企業(yè)不僅要及時(shí)甚至早于開發(fā)商了解他們的需求變化，提高市場(chǎng)敏感度與全程代理的專業(yè)能力與綜合能力，更有效嫁接自身資源優(yōu)勢(shì)與開發(fā)商需求，實(shí)現(xiàn)服務(wù)價(jià)值；同時(shí)也要深入了解廣大購房者的切實(shí)需要，緊密聯(lián)系上下游客戶，不僅幫助開發(fā)商產(chǎn)品增值，也使得下游的房屋消費(fèi)者、使用者獲益，從而為營銷代理企業(yè)的自身持續(xù)健康發(fā)展獲得源動(dòng)力。

　　在“大營銷時(shí)代”，策源機(jī)構(gòu)領(lǐng)先把握市場(chǎng)動(dòng)向，充分發(fā)揮資源豐富、整合能力深厚的優(yōu)勢(shì)，以營銷企業(yè)為龍頭來統(tǒng)一各個(gè)企業(yè)、各個(gè)環(huán)節(jié)的溝通語言，建立一個(gè)科學(xué)化、誠信化的激勵(lì)體系，將各種資源有效地嫁接、運(yùn)用到開發(fā)項(xiàng)目中去，達(dá)成各方合作機(jī)構(gòu)的共贏。

　　知本&資源知本&資本

　　2007年，策源機(jī)構(gòu)進(jìn)入公司發(fā)展的第8個(gè)年頭。

　　從1999年至今，在本土房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏、但持續(xù)向好的大背景下，策源穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐漸成長(zhǎng)為上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的佼佼者。雖然宏觀調(diào)控環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎每天都在發(fā)生著微妙的變化，代理行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，而策源的管理與執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力也在迅速提升。2007年上半年，策源出色地完成了年初設(shè)預(yù)的發(fā)展目標(biāo)，在高端公寓、別墅、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群及辦公這四大核心領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也越發(fā)突顯，打造出公館77、佘山3號(hào)、復(fù)城國際、鋼領(lǐng)等多個(gè)在各領(lǐng)域具有代表性、并得到市場(chǎng)熱烈反響的經(jīng)典作品。

　　實(shí)現(xiàn)知本與資源、知本與資本的高效整合是策源對(duì)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的總結(jié)。在策源看來，卓越的整合能力恰恰最能體現(xiàn)房地產(chǎn)代理企業(yè)的價(jià)值。經(jīng)過多年的用心積累，策源已構(gòu)建起廣闊的知本資源平臺(tái)，積累了項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上豐富的開發(fā)商客戶資源，建筑和景觀設(shè)計(jì)資源，媒體合作、推廣通路資源，以及其他各類社會(huì)和配套供應(yīng)商資源等。而策源機(jī)構(gòu)更憑借擅長(zhǎng)嫁接知本與資本的能力，為服務(wù)開發(fā)商構(gòu)筑可靠、便捷的投融資平臺(tái)，以資本推動(dòng)形式多樣的合作模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，從而體現(xiàn)策源機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)流通流域全程服務(wù)供應(yīng)商的價(jià)值。

　　策行天下，致勝有源

　　策源機(jī)構(gòu)成立于1999年3月，是一個(gè)成長(zhǎng)快速而行事穩(wěn)健的房地產(chǎn)流通領(lǐng)域全程綜合服務(wù)商。公司業(yè)務(wù)鏈涵蓋一級(jí)市場(chǎng)的土地開發(fā)和評(píng)估、二級(jí)市場(chǎng)的銷售代理以及三級(jí)市場(chǎng)的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等，在高端公寓、別墅、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群及辦公的策劃及銷售上，形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至2006年底，策源機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)總銷面積逾368萬平方米，總銷金額突破260億人民幣，在中國房地產(chǎn)代理行業(yè)中名列前茅。

　　策源機(jī)構(gòu)先后成功銷售代理了佘山3號(hào)、海上海、復(fù)城國際、帕緹歐香、愛倫坡、長(zhǎng)堤花園別墅、保利十二橡樹莊園、復(fù)地UPTOWN上城、上海知音、鋼領(lǐng)、財(cái)富國際廣場(chǎng)、中歐國際工業(yè)商城等近百個(gè)項(xiàng)目。策源以上海為發(fā)展中心，于武漢、南京、西安、無錫、重慶、杭州等地成立了子公司構(gòu)建全國范圍的房地產(chǎn)流通網(wǎng)絡(luò)。